إليك دليل شامل حول التحكيم العقاري في السعودية و 6 خطوات أساسية للتحكيم العقاري

من القطاعات الاستثمارية الرائدة في السعودية هو القطاع العقاري، وذلك يرجع إلى احتواء المملكة لأكبر سوق عقارات في الوطن العربي بأكمله، فهو من أهم العوامل التي تساعد على ازدهار الاقتصاد في السعودية، ونظرًا لهذه المكانة فإن المشرع يهتم بفرض تشريعات وأنظمة جديدة خاصة بذلك القطاع ومن يعملون به، وفي هذا المقال سنتناول التحكيم العقاري في السعودية كوسيلة لحل النزاعات المتعلقة بمجال العقارات.

مفهوم التحكيم العقاري في السعودية 

مفهوم التحكيم العقاري في السعودية يشير إلى إحدى الطرق البديلة التي يتم اللجوء إليها لحل النزاعات التي تنشأ بين الأطراف في المعاملات العقارية، كالمستثمرين والمقاولين وغيرهم، وبذلك لا يكون هناك حاجة إلى اللجوء إلى المحاكم لحل تلك النزاعات، ويتم الاتفاق على ذلك بين الطرفين أنه في حالة حدوث أي نزاع يتم الاستعانة بالتحكيم العقاري لحله.

قد يهمك/ 13 إجراء لـ تملك الأجانب للعقار في السعودية

التحكيم العقاري في السعودية

التحكيم العقاري في السعودية يتم الاستعانة به في عدد كبير من النزاعات الخاصة بالعقارات، مثل:

• المنازعات المرتبطة بعقود البيع والشراء: كالإخلال بأحد البنود الواردة في العقد أو عدم التسليم في الموعد المحدد.
• الخلافات المتعلقة بعقود الإيجار: مثل الامتناع عن دفع الإيجارات أو الإخلاء التعسفي دون وجود سبب قانوني يسمح بذلك.
• مشاكل التطوير العقاري: كتعطل تنفيذ المشاريع العقارية أو تأجيل تسليمها.
• المنازعات الخاصة بالتعويضات: مثل قضايا التعويض الناتجة عن نزع الملكية للمنفعة العامة.
• الخلافات في الشراكات العقارية: والتي تنشأ بين المستثمرين والمطورين العقاريين.

الفرق بين التحكيم والتقاضي في النزاعات العقارية

توجد العديد من الفروق بين التحكيم والتقاضي في النزاعات العقارية، وهذه الفروق تكون من جوانب عدة، منها:

• السلطة
  • القضاء: لا يتم اختيار القاضي من قبل الطرفين المتنازعين، بل يتم اختياره بأمر ملكي وفقًا للقرار الذي يصدره المجلس الأعلى للقضاء، ثم يتم تكليفه بحل النزاعات حسب ما ورد في الأنظمة.
  • التحكيم: من حق الطرفين اختيار المحكم ولابد من الموافقة عليه قبل البدء في إجراءات التحكيم.
• الجهة المختصة للفصل في النزاع
  • القضاء: الجهة المسؤولة فيه هي الحكومة السعودية، مما يعني أنه لا يسمح لأحد بممارسة مهام القاضي من تلقاء نفسه بل يجب تعيينه من قبل المملكة للقيام بذلك. 
  • التحكيم: هو سلطة محددة لا تتعدى النزاع الذي اتفق الطرفان على اللجوء إلى التحكيم لفضه، وبالتالي لا يتخطى التحكيم إلى نزاعات أخرى غير النزاع المحدد.

• الاختصاص المكاني
  • القضاء: يرتبط بالاختصاص المكاني وفقًا لما نص عليه نظام المرافعات الشرعية.
  • التحكيم: يتمتع بالمرونة ولا يتقيد بمكان إقامة الأطراف أو موقع النزاع، إذ يمكنه النظر في القضايا بغض النظر عن الموقع الجغرافي.
• شروط التعيين
  • القضاء: يجب أن يستوفي القاضي للشروط التي حددها النظام والشريعة الإسلامية
  • التحكيم: ليس بالضرورة أن يستوفي المحكم الشروط المطلوبة في القاضي، حيث يتم تعيين المحكم بعد اختياره من قبل الأطراف المتنازعة، حتى وإن لم يكن مؤهل من الناحية القانونية.
• الحكم والتنفيذ
  • يتفق التقاضي مع التحكيم في أن الإثنين يجب على الخصمين تنفيذ الحكم الصادر فيهما.

النظام القانوني للتحكيم العقاري في السعودية

يعتمد التحكيم عند حل المنازعات العقارية على الأنظمة التالية:

• النظام السعودي للتحكيم الذي أقر بالمرسوم الملكي رقم م/34 لعام 1433هـ.
• نظام التنفيذ الذي يستخدم للتأكد من تطبيق قرارات التحكيم بعد تصديقها.
• نظام المحاكم التجارية الذي يتيح إضافة بند التحكيم في العقود العقارية.

شروط صحة اتفاق التحكيم العقاري

حتى يكون واجب تنفيذ أحكام التحكيم لابد من استيفاء بعض الشروط المتمثلة في النقاط التالية:

• إضافة بند في العقد اللجوء إلى التحكيم في النزاعات أو إبرام اتفاق لاحق بشأن ذلك.
• تمتع الطرفين بالأهلية القانونية الكاملة.
• ألا يكون التحكيم مخالف للأنظمة أو أحكام الشريعة الإسلامية.

اقرأ المزيد حول نظام الرهن العقاري في السعودية

أنواع النزاعات العقارية القابلة للتحكيم

تختلف النزاعات العقارية القابلة للتحكيم بناء على نوع الحق المتنازع عليه، حيث يكون كالتالي:

1. النزاعات التي تنشأ بين المشتري والبائع، كالنزاعات حول بيع وشراء عقار، أو عدم تنفيذ البنود الواردة في العقد.
2. النزاعات بين المستثمرين والمطورين العقاريين، مثل عدم الالتزام بتسليم المشروع في موعده، أو إجراء أي تغيير على التصميم المتفق عليه.
3. النزاعات بين الملاك والمستأجرين، كالنزاعات المتعلقة بالإيجار، النزاعات بشأن صيانة العقار وإجراء إصلاحات فيه.
4. النزاعات بين شركات المقاولات والملاك، والتي تتضمن القضايا الفنية، مثل جودة الإنشاء، أو عدم الالتزام بالمواصفات التي تم تحديدها.

خطوات التحكيم العقاري من الاتفاق إلى التنفيذ

تشتمل خطوات التحكيم العقاري في السعودية على التالي:

1. اتفاق التحكيم: ينبغي أن يتم التوصل إلى اتفاق بين الأطراف على إحالة النزاع إلى التحكيم، سواء عبر إدراج شرط تحكيم مسبق في العقد أو عبر اتفاق لاحق بعد حدوث النزاع.
2. اختيار المحكمين: يتم اختيار المحكمين بواسطة الأطراف أنفسهم أو عبر مؤسسة تحكيمية مختصة، ويتم اختيارهم وفقًا لما لديهم من خبرة في هذا النوع من النزاعات.
3. تقديم الأدلة والمرافعات: يقوم كل طرف بتقديم ما لديه من مستندات وأدلة تعزز الموقف القانونى له، بما في ذلك تقارير الخبراء، نسخ العقود، والشهادات.
4. عقد جلسات الاستماع: تحدد جلسات استماع لعرض مرافعات الأطراف، وقد تكون هذه الجلسات مغلقة أو علنية حسب ما يتم الاتفاق عليه بين الطرفين.
5. إصدار الحكم: يصدر المحكمون الحكم المناسب ويجب على الطرفين الالتزام به، وفي حالة عدم الالتزام يتم اللجوء إلى القضاء لتنفيذه.
6. تنفيذ الحكم: يجب على الأطراف الالتزام بتنفيذ الحكم الصادر، ومن حق الطرف المتضرر اللجوء إلى المحكمة لتنفيذ الحكم في حال امتناع الطرف الآخر عن التنفيذ.

هل اطلعت على: الاحتيال العقاري بالسعودية

مزايا اللجوء إلى التحكيم في القضايا العقارية

يتمتع التحكيم في النزاعات العقارية بعدد من المزايا، والتي من أهمها:

• سرعة فض النزاع على عكس الإجراءات القضائية.
• يمنح التحكيم الأطراف فرصة تعيين محكمين ذوي خبرة في المنازعات العقارية.
• غالبًا ما يكون التحكيم تكلفته منخفضة مقارنة بالإجراءات القضائية التقليدية.
• يتميز التحكيم بالسرية، إذ تبقى تفاصيل النزاع والحكم الصادر غير معلنة.
• تتسم إجراءات التحكيم بالمرونة، حيث يمكن للأطراف تحديد الإجراءات والقواعد التي سيتم اتباعها، مثل لغة التحكيم.

دور المركز السعودي للتحكيم العقاري

يلعب المركز السعودي للتحكيم العقاري دور هام في تبسيط إجراءات التحكيم والتوفيق والصلح، كما يعمل على التوصل إلى حلول سريعة للنزاعات والخلافات العقارية، مما يساعد في الحد من الضغط الواقع على المحاكم القضائية، بالإضافة إلى أنه يعد جهة معتمدة ومرجع قانوني في مجال التحكيم العقاري.

في نهاية المقال نكون قد تعرفنا على التحكيم العقاري في السعودية، مفهوم التحكيم العقاري في السعودية، الفرق بين التحكيم والتقاضي في النزاعات العقارية، النظام القانوني للتحكيم العقاري في السعودية، شروط صحة اتفاق التحكيم العقاري، أنواع النزاعات العقارية القابلة للتحكيم، خطوات التحكيم العقاري من الاتفاق إلى التنفيذ، مزايا اللجوء إلى التحكيم في القضايا العقارية، ودور المركز السعودي للتحكيم العقاري.

الأسئلة الشائعة